Le vendredi 10 mai 2019 - La 3CO lance un Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUI) valant aussi Plan Local d'Habitat

Vous êtes invités à prendre part à un conférence de presse qui se tiendra le vendredi 10 mai 2019 à 08h30 au siège de la Communauté de Communes du Centre (3CO), situé sur le site de Lazaré à Mroalé, 97690 TSINGONI à l'occasion du lancement de l'élaboration du Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUI) valant aussi Plan Local d'Habitat.

Le vendredi 10 mai 2019 - La 3CO lance un Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUI) valant aussi Plan Local d'Habitat

I/ Le PLUi-H de la 3CO, Qu’est-ce que c’est?

1. Un projet engagé : Le PLUi ambitionne de bâtir un projet d’ensemble, porteur de réponses qui conditionneront notre manière de vivre sur le territoire de la 3CO dans les années à venir, dans la mesure où il va permettre d’engager une véritable réflexion sur la démographie, l’habitat, l’économie, l’agriculture, le patrimoine et les paysages. Il offre une nouvelle dimension plus large de l’action des élus communaux et intercommunaux à travers la réflexion commune, par une meilleure intégration de l’urbanisme avec les politiques nationales de gestion de l’espace. Néanmoins, les maires gardent leurs prérogatives, dans la mesure où ils resteront responsables des autorisations d’urbanisme de leurs communes respectives. .

2. Une démarche transversale : La Communauté de Communes du Centre-Ouest (3CO) a décidé de disposer d’un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) en choisissant d’y associer un programme local d’habitat (PLH). L’enjeu est de taille : Disposer d’un projet d’aménagement et de développement à l’échelle de l’intercommunalité, qui ne soit pas seulement l’addition des projets des cinq communes composant la 3CO, mais qui prenne également en compte prioritairement des thématiques de l’habitat, des déplacements, des équipements, de l’environnement et des risques pour tracer les (principales) orientations du plan d’urbanisme et du programme local d’habitat. Il s’agit donc d’un document deux-en-un : Un plan local d’urbanisme associé à un plan local de l’habitat à l’échelle de la communauté de communes du centre-ouest. Ce deuxième volet, le plan local de l’habitat (PLH) se traduira par un document qui définira la stratégique de programmation, incluant l’ensemble de la politique locale de l’habitat : parc public et privé, gestion du parc existant et des constructions nouvelles, populations spécifiques. En effet, à l’image de Mayotte, le phénomène de croissance démographique exceptionnelle que connaît la 3CO, conjugué aux problèmes liés au logement, (une faiblesse du logement social au regard des besoins, des zones d’habitations implantées dans des zones à risques sur le plan environnemental ou sur le plan sécuritaire, une part importante des logements étant des « habitations de fortune », ou relevant de l’habitat informel ou précaire…) nécessite une adaptation de la démarche habituelle d’élaboration du PLUi et du PLH aux enjeux urbains et sociaux du territoire.

3. Un document réglementaire : Ce PLUi est un document de planification à l’échelle intercommunale qui guidera l’aménagement et le développement du territoire des 5 communes membres (Mtsagamouji, Tsingoni, Chiconi, Ouangani, Sada ) pour les 15 ans à venir et se substituera aux PLU communaux existants. Il déterminera les droits à construire, pour chaque parcelle, et s’imposera à toute demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable, etc..). C’est un document qui fait force de loi et qui est opposable aussi bien aux agriculteurs, aux entrepreneurs, qu’aux résidents. 

Il s’agit donc d’un outil dédié à l’aménagement qui est régi par le code de l’urbanisme.

Il doit être conforme aux préconisations du Schéma d’Aménagement Régional de Mayotte (SAR) en cours d’élaboration par le Conseil départemental de Mayotte (belle opportunité que ces deux documents s’élaborent en même temps).

4. Documents constitutifs du PLUI-H :

  • Le rapport de présentation : C’est un document dans lequel figurent les principaux éléments de diagnostic sur le territoire, l’état initial de l’environnement, c’est-àdire « l’état de santé » environnemental du territoire mais aussi les justifications des choix du projet,
  • Le PADD – Projet d’Aménagement et de Développement Durable : Il donne les grandes orientations d’aménagement du territoire pour les 10 à 15 prochaines années. C’est un projet politique, qui décline une vision partagée commune sur les thématiques de l’habitat, l’économie, le développement économique, le tourisme, l’agriculture, l’environnement, les risques et nuisances, les transports et déplacements …
  • Les OAP – Orientations d’Aménagement et de Programmation : Il s’agit de zooms sur des secteurs à enjeux (entrée de ville, place centrale du village…) sur lesquels il est important de venir déterminer et dessiner finement les constructions qui devront être réalisées et d’encadrer les aménagements qui y seront faits (voirie, stationnement, implantation des bâtiments, espaces verts…)
  • Le POA – Programme d’Orientations et d’Actions : Le POA est l’instrument de mise en œuvre de la politique de l’habitat. Il décrit le cadre des actions sur l’habitat qui permettront de répondre aux principes et objectifs fixés dans le PADD en précisant le calendrier prévisionnel, les partenaires, les acteurs chargés de leur mise en œuvre, les modalités de financement… . A titre d’exemple, les actions pourront portées sur le développement du logement social, la résorption de la vacance dans les centres bourgs, la lutte contre l’habitat indigne, la prévention de la fragilisation des copropriétés… .
  • Le règlement et le zonage : Le projet de territoire est ensuite décliné jusqu’à la parcelle. Chacune d’entre elles se retrouvant classifiée dans un type de zone (A pour agricole, AU pour à urbaniser, N pour naturel et U pour urbaine).
  • Le règlement vient ainsi définir pour chacune de ces zones (qui peuvent être souszonées avec des indices pour préciser certaines nuances) les règles de constructibilités et le type d’implantation qui peuvent y être installées
  • Les annexes

Il faut noter que le PLUiH fera l’objet d’une évaluation environnementale, c’est-à dire une étude, menée en parallèle de la démarche visant à réduire à chaque phase du projet de territoire, ses impacts sur l’environnement.

5. Une démarche concertée, multithématique et participative

L’élaboration du PLUI se fera en étroite collaboration avec les communes membres de la 3CO durant tout le long du processus et les avis des habitants (acteurs économiques, associations, autres acteurs) seront pris en compte. D’où, la nécessité d’informer ces derniers du démarrage d’un tel outil hautement stratégique pour les inviter à participer dans la démarche et les impliquer davantage dans le processus afin de dessiner un projet de territoire commun à l’horizon de 15 ans.

A partir d’un diagnostic multithématique, des enjeux forts pour l’aménagement du territoire sont déterminés. Ils forment la base du projet de développement du territoire qui donnera les grandes orientations sur les questions d’urbanisation, d’habitat, de paysage, d’espaces publics, de commerce, d’agriculture, de développement des zones industrielles et artisanales, de tourisme, de transports, etc. Le PLUiH détermine ensuite, à la parcelle, les règles générales régissant l’usage du sol et ses servitudes d’utilisation…

La concertation des acteurs locaux prendra les formes suivantes :

  • Mise à disposition d’un dossier sur l’avancement du projet, consultable au Service Urbanisme de la 3CO et sur le site internet de la 3CO, pendant toute la durée de l’élaboration du projet ;
  • Mise à disposition d’un registre d’observations, au siège de la 3CO, dans les mairies des communes membres ;
  • Création d’une adresse mail spécifique pour recevoir les observations.
  • Diffusion d’informations via tous supports de communication adaptés (articles dans la presse locale, radios locales, …) ;
  • Organisation de réunions d’informations et d’échanges avec les habitants.

II/ Les objectifs et les enjeux

Le PLUi-H a vocation à contribuer à la définition d’un projet de territoire de l’espace intercommunal et à sa déclinaison à la parcelle. Il s’agit de mettre en place un document de planification urbaine à long terme et à grande échelle. Le PLUi-H doit permettre de porter une ambition commune pour le développement du territoire de la 3CO.

Enjeux et objectifs

▪ Disposer d’un projet d’aménagement et de développement à l’échelle de l’intercommunalité, qui ne soit pas l’addition des projets des cinq communes composant la 3CO.

▪ Permettre de définir une cohérence territoriale, une stratégie et une vision du territoire à travers des priorités d’aménagement de manière à concilier les enjeux notamment de consommation d’espaces, de construction de logements, de mobilité, de développement des activités, de qualité du cadre de vie, et qu’il entraîne une mutualisation de moyens, une clarification et une harmonisation des règles d’urbanisme.

▪ Mettre en place un programme d’habitat à court et moyen terme : programmation, typologie, quantification, localisation, résorption de l’habitat informel, indigne et insalubre.

▪ Aider et favoriser la conception, l’élaboration et la réalisation d’organisations urbaines et architecturales permettant :

  • Une gestion économe de l’espace,
  • Le développement de nouvelles typologies d’habitat pour répondre aux questions de densification,
  • La prise en compte des capacités de chacune des communes en fonction de leur niveau d’équipements, etc,
  • L’émergence de types de production de l’habitat adaptés aux conditions locales.

▪ Dégager l’offre foncière permettant de répondre aux objectifs d’habitat et de maîtrise de l’urbanisation, que ce soit par renouvellement urbain, mutation ou offre nouvelle.

▪ Inscrire les moyens d’une mise en œuvre des objectifs en matière d’habitat, de densification ou de gestion économe des espaces et de renforcement des équipements : droit de préemption, emplacements réservés, orientations d’aménagement et de programmation (OAP), programme d’orientations et d’actions (POA), etc.

▪ Disposer d’une réglementation de l’utilisation des sols aisément appréhendable (réglementation de l’urbanisme), tant par la population que par les services et les élus en charge de la gestion du territoire.

▪ Inscrire les orientations et les dispositions réglementaires du PLUi-H dans le contexte environnemental, social et territorial, soit prendre en compte prioritairement les problématiques liées aux constructions existantes dites illégales, aux risques naturels, à la préservation des espaces soumis à risques, aux déplacements, à la préservation des milieux naturels (non ou faiblement bâtis) et des paysages.

III/Le calendrier prévisionnel de réalisation

Au total, 22 mois vont être nécessaires pour l’élaboration de ce document, selon le calendrier suivant :

 


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